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賃貸契約の民法のルールが変わります

2019-07-26

東京借地借家人新聞2019年7月15日号の記事をご紹介します。

◆賃貸契約の民法のルールが改訂◆2020年4月1日から施行◆賃借人に有利な改正も◆原状回復は「特約」に要注意

 民法の債権関係分野の法律が改正され、賃貸借契約の改定ルールが2020年4月1日から施行される。改正のポイントについて解説する。

賃借物の修繕に関する要件の見直し
 アパートなど建物を借りていると雨漏りや備え付けのエアコンが故障する(賃借人が壊したわけではないのに)などが発生した時に、賃貸人が修繕しない場合、改正民法の607条の2(賃借人による修繕)では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に修繕をしないとき、②急迫の事情があるときには、賃借人は修繕することができることが法律で明確になった。なお、賃借人が負担した修繕費用は、本来賃貸人が負担すべきものであり、賃借人から賃貸人に返還請求できる(民法608条)。

原状回復と敷金に関するルールの明確化
 賃借人が賃貸借契約を終了させ、借りていた建物を退去した場合の賃借人の原状回復義務について、改正民法621条では、原状回復の範囲について、通常損耗(賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年変化については原状回復義務を負わないことは法文に明記された。
 敷金については、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義された。
 判例に従い、「賃貸借が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した」残額であることなどのルールが明確にされた。

保証人に関する規定
 アパートの賃貸借の連帯保証人の根保証契約では、賃料の滞納以外にも建物の原状回復義務など賃借人の一切の債務を保証することになり、際限のない債務を負担することから、今回の民法改正では、極度額(上限額)の定めのない根保証契約(連帯保証契約)は無効となる。極度額は「○○円」などと明瞭に定め、書面に記載する。極度額をいくらにするかは当事者の合意とされている。

http://www.zensyakuren.jp/tosyakuren/news/2019/627/627.html#01

法定相続情報証明制度

2019-04-29

2017年5月29日から制度がスタートして、間もなく2年になります。
これまでは、相続手続において、被相続人の戸除籍謄本等の束を、相続手続を取り扱う各種窓口にその都度提出する必要がありました。

法定相続情報証明制度は、登記所(法務局)に戸除籍謄本等の束を提出し、併せて相続関係を一覧に表した図(法定相続情報一覧図)を出していただければ、登記官がその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付します。
その後の相続手続は、法定相続情報一覧図の写しを利用いただくことで、戸除籍謄本等の束を何度も出し直す必要がなくなります。
 (法務局ホームページから引用)

この申出手続は司法書士が代理することができます。この場合、相続財産に不動産が含まれていなくても(相続による所有権移転等の登記を伴わなくても)、司法書士が申出に必要な戸籍謄本等を取り寄せることができます。
この手続は、被相続人が2017年5月28日以前にお亡くなりになっている場合でも利用することができます。

詳細につきましては、お気軽にお問い合わせください。

札幌司法書士会の空き家対策

2019-04-09

札幌司法書士会では、各自治体とも連携しながら空き家対策に取り組む活動を行っています。
3月22日、苫小牧市との間で空家等対策に関する協定を締結しました。その模様が翌日の苫小牧民報1面に掲載されましたのでご紹介します(紙面の写真はカラーですが、コピーの都合上白黒になっています)。札幌司法書士会では札幌市、江別市ともすでに協定を締結しています。
記事の全文は以下のとおりです。

 苫小牧市は22日、深刻化する空き家問題を踏まえて、札幌司法書士会(里村美喜夫会長)と対策強化に向けた協定書を締結した。
 市役所で開かれた協定締結式では、岩倉博文市長と里村会長がそれぞれ協定書にサインし、握手を交わした。締結により、同会は専門的な立場から法律や相続、登記などに関する空き家所有者からの相談に応じたり、会員の司法書士を紹介したりする他、市の空き家関連の広報活動に協力。市は相談者に同会の活動情報を伝え、同意があれば所有者の情報を同会に提供する。
 同会は4年前から空き家問題に特化した対策委員会を立ち上げ、室蘭市を皮切りに3自治体と同様の連携協定を締結。苫小牧市の空き家等対策委員会にも委員を派遣してきた。
 締結式で岩倉市長は「空き家問題がこれだけ早く進むとは想定外だった。専門的な立場の意見を頂けるのは心強い」とし、里村会長は「相続を原因とする所有権移転登記には、司法書士が9割関与している。こうした経験や知見を、空き家の解消に生かしたい」と述べた。
 市は今後、空き家の利活用を見据え、新たな関係団体との連携も模索する方針という。

身元保証人がいないことは、入院・入所の妨げになりません

2019-01-07

介護保険施設において、身元保証人等がいないと入院・入所を認めない施設が一部に存在するとの指摘があります。これについて、2016年3月に開催された厚生労働省の『全国介護保険・高齢者保健福祉担当課長会議』において、次のような見解が示されています。
介護保険施設に関する法令上は身元保証人等を求める規定はなく、各施設の基準省令においても正当な理由なくサービスの提供を拒否することはできないこととされています。入院・入所希望者に身元保証人等がいないことは、サービス提供を拒否する正当な理由には該当しません。
詳しくは、このリンク内の中ほどにある、【高齢者支援課】「1.介護施設等の整備及び運営について」の17ページ目をご覧ください。
https://www.mhlw.go.jp/stf/shingi2/0000115521.html

自筆証書遺言の作成方法が変わりました(要件が緩和されました)

2018-12-22

これまで、自筆証書遺言を作成するには、遺言書の全部を自分で手書きすることとされていました(日付の記載や押印も必要です)。
相続財産がたくさんある場合も、それらの内容も含めて自分で書く必要がありました。
今回この部分が見直され、相続財産目録については自分で手書きしなくてもよいこととなり、
例えば、パソコンで目録を作成することなども可能になりました。
この場合の財産目録には、ページごとに署名押印が必要です。なお、この規定は2019年1月13日から施行されています
⇒2019年1月13日以降に作成する自筆証書遺言が対象です。
その日より前に新しい方式に従って自筆証書遺言を作成していても、その遺言は無効となりますのでご注意願います。

変更の内容については、リンク先の法務省ホームページもあわせてご覧ください。
http://www.moj.go.jp/content/001263487.pdf
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00240.html